Le REM change-t-il vraiment les prix immobiliers à Montréal ?
Le REM : bien plus qu'un train
Quand la Caisse de dépôt et placement du Québec a lancé le Réseau express métropolitain, les discussions portaient surtout sur les temps de trajet et la décongestion routière. Mais depuis les premières mises en service, une autre réalité s'impose dans les discussions des acheteurs, vendeurs et investisseurs : le REM est devenu l'un des facteurs les plus influents du marché immobilier du Grand Montréal.
En 2026, avec 19 stations en exploitation sur 50 kilomètres de voies, une branche vers l'Île-Perrot en ouverture imminente et une extension vers l'aéroport Trudeau prévue pour 2027, le réseau continue de remodeler la géographie immobilière de toute la région métropolitaine. Mais tous les secteurs ne profitent pas de la même façon. Voici une analyse quartier par quartier.
Pourquoi un nouveau transport en commun fait-il monter les prix ?
Le phénomène est bien documenté à l'échelle mondiale : l'ouverture d'une nouvelle ligne de transport structurante entraîne quasi systématiquement une hausse des valeurs immobilières dans un rayon de 800 à 1 500 mètres des stations. Les mécanismes sont simples :
- L'accessibilité augmente la valeur perçue : une propriété à 30 minutes du centre-ville en REM vaut davantage qu'une propriété identique sans accès rapide aux grands pôles d'emploi.
- L'offre de nouveaux projets s'accélère : les promoteurs construisent là où les acheteurs veulent vivre, et les acheteurs suivent le transport.
- L'effet d'anticipation joue avant même l'ouverture : les prix commencent souvent à grimper dès l'annonce d'une station, bien avant la mise en service.
Le REM ne fait pas exception à cette règle. Et les chiffres le confirment.
La Rive-Sud : le grand gagnant
Aucun secteur n'illustre mieux l'effet REM que Brossard et les municipalités de la Rive-Sud. Depuis l'ouverture de la branche vers Panama, les prix ont évolué nettement au-dessus de la moyenne montréalaise :
Indicateur
Rive-Sud
Région de Montréal
Hausse prix maisons unifamiliales
+7,5 %
+4,1 %
Hausse prix condos
+9,1 %
+7,7 %
Mises en chantier 2025 (Brossard)
1 783 projets
—
Brossard affiche le plus grand nombre de mises en chantier résidentielles de toute la région — 1 783 projets en 2025, dont 942 copropriétés et 736 unités locatives. Ce boom de la construction est directement lié à la demande générée par le REM : les acheteurs découvrent qu'ils peuvent vivre sur la Rive-Sud tout en atteignant le centre-ville en moins de 20 minutes, sans voiture.
Ce que ça signifie concrètement : si vous avez acheté un condo à Brossard en 2022, votre propriété a probablement pris environ 10 % de valeur sur la période, soit le double de la moyenne montréalaise de 2 à 4 % sur la même période.
L'Ouest-de-l'Île : la prochaine vague à surveiller
La branche A3 du REM, qui reliera l'Île-Perrot à la gare Centrale via Kirkland, Sainte-Anne-de-Bellevue et Vaudreuil, est attendue au deuxième trimestre 2026. Son impact se fait déjà sentir avant même son inauguration officielle.
Les secteurs à surveiller :
- Kirkland et Beaconsfield : des municipalités résidentielles bien établies qui bénéficieront d'un accès direct au centre-ville en REM. Les maisons unifamiliales y restent plus accessibles qu'à Westmount ou NDG, avec un potentiel d'appréciation encore important.
- Sainte-Anne-de-Bellevue : charmante municipalité à l'extrémité ouest de l'île, historiquement sous-évaluée par rapport à sa qualité de vie. La future station REM pourrait y changer la donne pour les primo-accédants.
- Notre-Dame-de-l'Île-Perrot : plusieurs projets résidentiels se développent en anticipation de l'arrivée du REM, avec des prix encore abordables mais une tendance à la hausse déjà amorcée.
Le conseil de l'expert : les marchés immobiliers autour des nouvelles stations tendent à connaître leur plus forte appréciation dans les 12 à 24 mois précédant et suivant l'ouverture. Pour l'Île-Perrot et l'Ouest de l'île, cette fenêtre est maintenant.
Les quartiers urbains : un effet REM plus discret mais réel
Dans Montréal même, le REM dessert notamment Griffintown (station Bonaventure) et le centre-ville (Gare Centrale). L'effet sur les prix y est plus difficile à isoler — ces secteurs étaient déjà très recherchés — mais le REM renforce leur attractivité, en particulier pour les acheteurs qui travaillent à Brossard ou dans les banlieues nord-ouest.
L'interconnexion entre le REM et le réseau de métro existant crée une nouvelle logique de mobilité : on peut désormais habiter à Verdun, travailler à Brossard, et se rendre à Deux-Montagnes pour une réunion, tout en n'utilisant qu'un seul titre de transport. Cette fluidité redéfinit les critères de localisation pour beaucoup d'acheteurs.
Deux-Montagnes et le corridor nord-ouest : stabilisation après l'euphorie
Les stations du corridor nord-ouest — de Bois-Franc à Deux-Montagnes — ont connu une forte appréciation au moment de l'annonce et des premières mises en service du REM. En 2026, ce marché entre dans une phase de stabilisation, avec des prix qui se maintiennent à un niveau élevé mais une croissance moins fulgurante qu'en 2022-2023.
Pour les acheteurs, c'est une zone où l'on peut encore trouver des maisons familiales à prix raisonnable comparativement aux arrondissements centraux, avec l'avantage du transport en commun. Pour les investisseurs, la période d'appréciation rapide est largement derrière — les rendements locatifs restent intéressants, mais les plus-values spectaculatives du début du REM sont désormais intégrées dans les prix.
La branche vers l'aéroport Trudeau : un horizon à surveiller pour 2027
L'extension du REM vers l'aéroport international Montréal-Trudeau, attendue pour 2027, est déjà dans le radar des investisseurs avisés. Les secteurs de Saint-Laurent et de Côte-des-Neiges qui se trouveront à proximité de la future station pourraient bénéficier d'un regain d'intérêt dans les prochains 12 à 18 mois, en particulier pour les copropriétés destinées aux travailleurs de l'aéroport et aux voyageurs fréquents.
Ce que le REM ne garantit pas
Il serait naïf de présenter le REM comme une formule magique d'enrichissement immobilier. Quelques nuances s'imposent :
La distance à la station compte énormément. L'effet de valorisation est concentré dans un rayon de 800 à 1 000 mètres à pied de la station. Au-delà, l'impact se dissipe rapidement. Avant d'acheter en invoquant la proximité du REM, vérifiez le trajet réel à pied — pas à vol d'oiseau.
La qualité du quartier reste primordiale. Le REM améliore l'accessibilité, pas la sécurité, les écoles ou les services de proximité. Des secteurs moins bien dotés sur ces plans ne se transformeront pas du jour au lendemain.
Les prix d'anticipation peuvent être déjà incorporés. Dans les secteurs où l'effet REM est bien connu (Brossard, corridor nord-ouest), une partie importante de la prime a déjà été intégrée dans les prix. Les meilleures opportunités se trouvent souvent dans les branches en cours de développement plutôt que dans les secteurs déjà bien établis.
Guide pratique : comment utiliser le REM comme critère d'achat
Si vous intégrez la proximité du REM dans votre décision d'achat ou d'investissement, voici une grille d'analyse simple :
🟢 Opportunité active (agir maintenant) → Secteurs de la branche A3 (Kirkland, Île-Perrot) : ouverture imminente, prix pas encore pleinement ajustés.
🟡 Opportunité en développement (horizon 12–18 mois) → Secteurs autour de la future station aéroport (Saint-Laurent, Dorval) : encore sous le radar, mais l'annonce de l'ouverture 2027 approche.
🔵 Valeur sûre (marché mature) → Brossard, corridor nord-ouest : prix déjà élevés, mais stabilité et demande locative solide pour l'investissement à long terme.
Conclusion
Le REM est l'un des chantiers d'infrastructure les plus transformateurs qu'ait connus Montréal depuis des décennies, et son impact sur le marché immobilier est bien réel — mais inégal. Les vrais gagnants sont ceux qui ont anticipé l'ouverture des branches, notamment sur la Rive-Sud. Les prochaines opportunités se dessinent clairement autour de la branche Île-Perrot, dont l'ouverture au printemps 2026 marque une nouvelle étape dans la recomposition de la carte immobilière du Grand Montréal.
Dans ce contexte, la proximité au REM n'est plus un simple critère de confort : c'est un signal de valeur à long terme que tout acheteur ou investisseur sérieux devrait intégrer dans son analyse.
Article rédigé le 30 mars 2026. Les données sur les prix sont basées sur les statistiques de l'APCIQ et de diverses sources du secteur immobilier montréalais pour l'année 2025-2026. Les dates d'ouverture des branches REM sont indicatives et sujettes à modification.
